加 加 加。 加拿大 定 加租大？當一個城市的租金迅速增長時, 便會聽見一些關於什麼 租金管制 (Rent Control, Rent Cap), 租金補貼 (Rent Subsidy) 的聲音. 究竟係乜嚟呢? 點解香港無點聽過既???
係加拿大，每個省，都有不同關於租屋既法例 （RTA, Residential Tenancy Act）。 多數都是關於租客和屋主之間的責任。而當中一樣最重要既就關於：租金。 錢錢錢錢。 香港人唔講錢， 點似香港人….(講笑啫）。有一些政府，為求減輕租客的生活壓力，降低市民的生活負擔， 所以設立一啲法例去幫租客。 主要有兩種: 租金管制，租金補貼，公共房屋。
自由經濟, 還是干預經濟?
租金管制 Rent Control or Rent Cap
英文中, 兩者意思差不多. Control 係 (升幅) 管制, Cap 係 (升幅) 上限. 政府就無話唔比屋主加租, 但係唔希望加太多同加太密. 而係加拿大, 普遍加幅係低過通貨膨脹. (相比美國, 有些洲份, 可以有 10%. 也有洲份認為管制係直頭犯法既. ) 公唔公平, 就睇下你係租客定係屋主. 一般而言, 政府認為, 屋主係較有錢, 有能力, 或有利 / 盈利 既一方, 而左傾政府基本上, 以公平為由, 利用法例去平衡兩邊既關系. 所以法例上, 會通常傾向租客既一方. 租金管制 就係其中一樣. 主要限制租金升幅不能超過某%, 合約開始後, 幾多個月內不能加租. 每個省都不一. 如下:
| 省份/地區 | 租金管制 | 2023 年可升幅上限 | 多少月內不能加租 |
|---|---|---|---|
| 卑詩省 | 有 | 2% | 12 |
| 亞省 | 無 | 無限 | 12 |
| 沙省 | 無 | 無限 | 頭18， 續12 |
| 緬省 | 有 | 0% (政府凍結) | 12 |
| 安省 | 有 ** | 2.5% | 12 |
| 魁省 | 有 | *無限, 除非租客一個月內反對 | 1 |
| 斯高沙省 | 暫時有, 預計2025年尾日落 | 2% | 12 |
| 紐賓士域省 | 無 | *無限 | 12 |
| 紐芬蘭省 | 無 | 無限 | 12 |
| 愛德華王子島省 | 有 | 0% | 12 |
| 育空地區 | 有 | <5%, 視乎過去12個月的CPI | 12 |
| 西北地區 | 無 | 無限 | 6 |
| 努拿烏特地區 | 無 | 無限 | 12 |
** 如果係2008-11月15日 後才有第一個租客既話， 便沒有管制。不論房屋係新興建，改建或加建。比如話，unfinished basement to finished basement。詳情請到此。
係北美文化之中, 買樓不是人生必經階段.
有管制與否, 同當時政府的思維有關. 自由經濟, 還是干預經濟? 平衡的中間位係邊? 理念? 選票? 實際需要? 吸引商家或外來人口? 民生? 各有不同考量. 無話絕對的對與錯. 租金管制, 對租客嚟講, 係唔係全是好? 對屋主嚟講, 全是壞? 租金管制代表低租金嗎? 紐約自1943年, 就有管制, 但租金都係咁高. (你可以話無管制, 就會仲高既 kekekke) . 温哥華, 多倫多, 都有租金管制, 但租金咪又係領先全國. 單一既管制, 當然唔能夠控制租金, 要睇睇整體措施, 城市條件, 地理, 人和… 等.
對投資屋主來說, 因為有租金管制, 不能升太多, 所以都會 “珍惜” 每次加租機會, 每年加租. 再加上加幅多數都是低過通貨膨脹, 所以唔加就代表蝕. 但屋主的地稅 , 水電媒等, 就不停咁加. 當投資不能有合理回報時, 便會退埸. 當樓市沒有投資者時, 會少咗人起樓。長時間減少供應，樓市亦都唔會平得去邊，像育空區咁。但同一時間，亦會令城市發展／重建會減慢。但太多投資者時, 就會不停咁榨乾非投資者既血汗錢. 以温哥華為例, Statistic Canada 年初時做咗個調查， 係温哥華， 新柏文之中， 有一半係投資者（非自住) 既。 獨立屋則 13%, 相比安省的 10% 為高。 叫得做投資者， 當然會想賺錢， 最好賺多啲。必然會推動樓價。 越多人投資就會推得越高。 如果準買家唔夠投資者咁有銀彈， 就只能夠租住先。 啲租金就係俾投資者賺多啲銀彈去買下一間屋。 所以， 太多投資者都唔係好事。 但係如果無哂投資者呢? 你見到温哥華， 多倫多， 有好多好靚既大樓， 柏文， 商埸 等， 都係因為投資者覺得有利可圖， 先至建造。 繁華既一面，都要有人付出代價先得既。
香港。。。養育出好多公屋富豪。
(寫寫下， 寫得太長， 都係分三節出。 一次過睇會好悶。)
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