Month: May 2023

公共房屋 — 公屋 Public Housing / Affordable Housing

同香港一樣， 加拿大都有公屋。聯邦，各省，各市 都可能會分開做。 但不同香港既，就係香港果種超低租金。 係加拿大，有政府自己起既， 亦都有用 P3 (Public-Private Partnerships) 去起。現時趨勢都係用 P3. 咩係 P3? 有少少似香港某D既居屋模式，由私人公司興建，擁有， 但係就唔係賣既，而係出租既。 佢就叫做 非市埸樓宇 (non-market house)。 可能地價或地稅會平啲，豁免，優惠等。而租金金額 亦都有限制，比市埸為低，直到某個年份。 但就算低極，都唔會似香港咁低。 有啲去到幾廿年之後， 條件會鬆綁， 發展商自行使用。

早幾年， 卡加利 都有一些補貼給屋主裝修地庫。條件係要將地庫出租， 而租金要平過同區平均價的 10%.

所以加拿大既房屋政策， 有好多種類。也不能盡錄。 但以上都係一般比較普遍既資訊。 你住既城市可能有另外啲既做法。 你也可以係 FB Inbox 我地， 講下你個城市又點樣。

最好係生在一個地方， 死都想係同一個地方。

文化差異

係北美文化之中, 買樓不是人生必經階段. 所以好多人會租屋。亦都未必想比層樓綁住。相比，亞洲人， 尤其係香港人， 會深深咁知道， 不停咁俾人加租既壓力係幾咁辛苦。 傳統北美人唔係話唔怕加租， 但係大多數 非領頭羊既城市， 都唔會話加租加到傻。 呢個單位加，咪搬去另外一間囉。 仲可以有新啲既單位添。退休無收入點算? 咪政府養囉，又有 RRSP / 401(k). 就算唔夠， 咪搬去啲退休城市， 二線城市。 節奏可能仲啱退休人士。 或者甚至乎搬到亞洲，南美啲低物價既地方住 又得。 （似係有Ｄ香港人到中國二線城市退休咁）。 但對好多香港人嚟講，最好係生在一個地方， 死都想係同一個地方。 而對一啲加拿大人來說， 就算搬到二線城市， 都係自己既國家。

但呢幾年既疫情， 令到大家上了一課。 租樓始終係比人食住。 雖然好多地方政府都硬推一啲幫助租客既措施， 但親身經歷過， 點都會對心理上有啲影響。 有可能會對買樓方面注意多啲。

(真係完 lah. 再講落去, 真係會趕客. 多謝你睇到最後. )

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租金補貼 Rent Subsidy

簡單講， 就係幫你俾租。 咁咪好筍？ 當然唔係人人都可以得到補貼。 佢基本上， 都要你有份工先可以， 除非你身體有特殊情況， 耆英， 第一民族（在原住民地）。。等。 唔似香港咁，長期 ０入息都得。 香港有太多現金既工作， 導致養育出好多公屋富豪。 咁， 係加拿大，邊個先可以得到補貼？ 加拿大無一個統一既計劃。 每級政府唔同， 就算係同一個城市， 唔同時間起，都未必一樣。可以話五花百門。 佢地都好睇下民情，當時經濟情況而決定。 唔同人上台， 都有一套佢地既理論同主張。 但絶大多數， 都係大至上， 會以你人工既三份一作為標準。 即係點? 係北美，普遍學者認為，＂可負擔＂代表 房屋（或有關) 既開支， 係低於人工（稅前）既 30%。 高過就代表 ＂不能夠＂負擔。（所以，香港＂真＂係唔係比人住既。）呢個指標來自六幾年既美國房屋政策。 之後好多地方都用呢個指標。 仲合唔合時， 就另外一個話題lah. 有啲政府就會跟著用呢個 30% 去決定補貼幾多俾你。 比如你每月人工係 $2000, 租金係 $800. $2000　既 30% 係 $600. 咁就會補貼 $200 給你。 另外有啲政策，只會將呢個作為指標， 或目標，但就未必會作為直接計算補貼方法。

每月人工		$2000
每月租金		$800
人工既 30%	–	$600
你需要既補貼		$200

租客開心， 屋主收租開心， 大家都開心。

點樣補貼， 補貼幾多， 公屋限定， 還是自己揾屋，點為之合理租金，直接俾錢， 定係俾屋主, 有幾多名額 等， 就係不同房屋政策 所制定。但當然， 亦都絶大多數計劃， 都係只給低收入人仕。 係香港，就好少話你出去揾屋， 然後政府補貼你。 通常都係佢起果Ｄ先得。 但呢邊就未必。 可以自己揾屋既好處係，多選擇。 政府亦都唔需要做投資，管理，維修。 受助者可以揾啲啱佢既地區。 近工作， 近學校等。可以令生活條件改善。 加拿大咁大， 亦無可能到處起樓。 但係唔係善用資源， 就見人見智。

最近(五月) CBC 有個訪問，在卡加利， 訪問到一位租客, 終於可以得到補助（$900),　但因為租金亦都加咗 $800， 所以對佢無乜幫助。 當然， 呢個就係呢種資助既衍生問題。就係助長咗屋主既加租。 你可能會懷疑，屋主同租客有無夾埋，加到個租金好貴？但理論上， 政府應該有機制去調查該租金係咪比同區既高。查唔查， 就另一會事。個單位係獨立屋, 係 Lakeview 社區, 加租後係 $2600 再加水電. 因為報導話佢係單親家庭，自己讀緊 Master intern, 有兩個小朋友， 所以可能係三房單位。 再加上網上, 經公開資料調查後， 間屋估值約 $60多萬. 呢個社區現時放盤之中, 入埸費係 $70 幾萬, 最高係 $470萬, 平均為 $172萬. 所以睇返個租金 和 RentFaster, $2600 又真係唔係比同區貴. 所以應該唔似係夾埋 ? 佢話佢父母都係住附近, 所以可能係來自較小康既家庭. 但係喺北美, 父母和子女既財政, 無亞洲人咁緊密. 亦都唔係奉旨要幫仔女. 佢係上年十二月果陣， 都有主動同 CBC 講, 佢終於可以得到補貼, 但係喺佢上報後既眾籌網站講, 因拖欠租金, 屋主想今年三月趕佢走. 可能因為R到幾千蚊, 所以五月的 CBC 訪問之中, 話就算佢要打4份 part time, 都要決定續租. 咁究竟, Lakeview 有咩咁特別, 咁辛苦都要留低呢? Lakeview 正正係 North Glenmore Park (卡城水庫北面既公園) 旁邊. 三面被公園包圍, 隔離區有皇家山大學, 而附近社區都係非富即貴. 有機會係 [社區簡介] 同大家再講講. 加拿大人有選擇住咩區既權利, 有讀書既權利, 有選擇工作既權利, 有住近父母屋企既權利, 所以進修碩士, 做藝術家, 賺唔到錢, 都可以住係自己想住既社區. 當然, 唔係個個咁好彩, 係低收入情況下, 可以留得低住較富貴既社區.

如果你仲未知佢幾咁辛苦，我 on99 地做一個非科學， 非理性的估算:

租金： $2600 – $900 = $1700	$1700
CBC 訪問中， 佢話要比汽車燕梳 (以每月最少 $100 計算)：	$100
水，電，媒，網 (室內1116 sf，比我屋企大少少， 所以用我屋企的平均計算)	$600
食？食就好難計， 就當佢小孩既政府補貼足夠三人既食物開支	$0
電油? 當佢用電車，唔計。	$0
總共：	$2400

每個月都要$2400. 佢係眾籌講， 佢只有接近最低工資的人工。 如果以 $18/小時計算， 每星期都要打工 30小時以上。仲未計手機，續車牌，Daycare， 狗糧，每月拘起既稅 等開支。 以半工讀既情況下，要帶狗散步，仲要湊小朋友， 都真係好辛苦。

我諗係呢個案例中， 大家會睇驗到補貼既利與弊。 相比租金管制，無壓抑整體租金既力量，也只會幫到部分租客。政府亦都要加大支出。 所以普遍學者都認為租金管制有效Ｄ。 補助係壓抑唔到時，幫助一Ｄ 有需要既人。 但就算係咁， 好多政府都傾向補助。。。。 點解? 因為簡單。 又唔係佢既錢。租客開心， 屋主收租開心， 大家都開心。屋主多啲錢， 又可能會洗多啲錢係本地經濟上。 但 租金管制， 對租客好，屋主不利。 雙方都可能係選民。 咁要選你定唔選你? 除非個個候選人 都一齊話要做。 不然點都係唔想蝕Ｄ票俾對方。 所以只能不停講對方唔去做乜。。。但雙方都唔想做。 就好似現在亞省省選咁。

補貼給屋主裝修地庫

（仲未講完？？ 唔好嬲住, ,下集係結尾….. 除非唔係 ）

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加 加 加。 加拿大 定 加租大？當一個城市的租金迅速增長時, 便會聽見一些關於什麼 租金管制 (Rent Control, Rent Cap), 租金補貼 (Rent Subsidy) 的聲音. 究竟係乜嚟呢? 點解香港無點聽過既???

係加拿大，每個省，都有不同關於租屋既法例 （RTA, Residential Tenancy Act）。 多數都是關於租客和屋主之間的責任。而當中一樣最重要既就關於：租金。 錢錢錢錢。 香港人唔講錢， 點似香港人….(講笑啫）。有一些政府，為求減輕租客的生活壓力，降低市民的生活負擔， 所以設立一啲法例去幫租客。 主要有兩種: 租金管制，租金補貼，公共房屋。

自由經濟, 還是干預經濟?

租金管制 Rent Control or Rent Cap

英文中, 兩者意思差不多. Control 係 (升幅) 管制, Cap 係 (升幅) 上限. 政府就無話唔比屋主加租, 但係唔希望加太多同加太密. 而係加拿大, 普遍加幅係低過通貨膨脹. (相比美國, 有些洲份, 可以有 10%. 也有洲份認為管制係直頭犯法既. ) 公唔公平, 就睇下你係租客定係屋主. 一般而言, 政府認為, 屋主係較有錢, 有能力, 或有利 / 盈利 既一方, 而左傾政府基本上, 以公平為由, 利用法例去平衡兩邊既關系. 所以法例上, 會通常傾向租客既一方. 租金管制 就係其中一樣. 主要限制租金升幅不能超過某%, 合約開始後, 幾多個月內不能加租. 每個省都不一. 如下:

省份/地區	租金管制	2023 年可升幅上限	多少月內不能加租
卑詩省	有	2%	12
亞省	無	無限	12
沙省	無	無限	頭18， 續12
緬省	有	0% (政府凍結)	12
安省	有 **	2.5%	12
魁省	有	*無限, 除非租客一個月內反對	1
斯高沙省	暫時有, 預計2025年尾日落	2%	12
紐賓士域省	無	*無限	12
紐芬蘭省	無	無限	12
愛德華王子島省	有	0%	12
育空地區	有	<5%, 視乎過去12個月的CPI	12
西北地區	無	無限	6
努拿烏特地區	無	無限	12

** 如果係2008-11月15日 後才有第一個租客既話， 便沒有管制。不論房屋係新興建，改建或加建。比如話，unfinished basement to finished basement。詳情請到此。

係北美文化之中, 買樓不是人生必經階段.

有管制與否, 同當時政府的思維有關. 自由經濟, 還是干預經濟? 平衡的中間位係邊? 理念? 選票? 實際需要? 吸引商家或外來人口? 民生? 各有不同考量. 無話絕對的對與錯. 租金管制, 對租客嚟講, 係唔係全是好? 對屋主嚟講, 全是壞? 租金管制代表低租金嗎? 紐約自1943年, 就有管制, 但租金都係咁高. (你可以話無管制, 就會仲高既 kekekke) . 温哥華, 多倫多, 都有租金管制, 但租金咪又係領先全國. 單一既管制, 當然唔能夠控制租金, 要睇睇整體措施, 城市條件, 地理, 人和… 等.

對投資屋主來說, 因為有租金管制, 不能升太多, 所以都會 “珍惜” 每次加租機會, 每年加租. 再加上加幅多數都是低過通貨膨脹, 所以唔加就代表蝕. 但屋主的地稅 , 水電媒等, 就不停咁加. 當投資不能有合理回報時, 便會退埸. 當樓市沒有投資者時, 會少咗人起樓。長時間減少供應，樓市亦都唔會平得去邊，像育空區咁。但同一時間，亦會令城市發展／重建會減慢。但太多投資者時, 就會不停咁榨乾非投資者既血汗錢. 以温哥華為例, Statistic Canada 年初時做咗個調查， 係温哥華， 新柏文之中， 有一半係投資者（非自住) 既。 獨立屋則 13%, 相比安省的 10% 為高。 叫得做投資者， 當然會想賺錢， 最好賺多啲。必然會推動樓價。 越多人投資就會推得越高。 如果準買家唔夠投資者咁有銀彈， 就只能夠租住先。 啲租金就係俾投資者賺多啲銀彈去買下一間屋。 所以， 太多投資者都唔係好事。 但係如果無哂投資者呢? 你見到温哥華， 多倫多， 有好多好靚既大樓， 柏文， 商埸 等， 都係因為投資者覺得有利可圖， 先至建造。 繁華既一面，都要有人付出代價先得既。

香港。。。養育出好多公屋富豪。

(寫寫下， 寫得太長， 都係分三節出。 一次過睇會好悶。)

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