![[20/11] 加拿大樓市進入寒冬?](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/11/pexels-photo-818760.jpeg)
根據環球新聞（Global News）既報導， 加拿大整體上嘅樓市買賣變得比較靜。 主要係因為利息高企。 甚至有啲賣家收返個盤， 等時機好啲嗰陣時先至放盤。 高利息嘅時候， 好多潛在家都未必能買得到。 少咗人爭嘅時候變咗個價錢未必買得咁好
當然有啲賣家都係逼不得已。 尤其是係個租金收入未必能夠抵於按揭嗰舊錢。 咁 呢類型投資者就會選擇係呢個時候賣樓。
不過都唔係所有城市都係咁。其中一個例外就係卡加利。 現時卡加利樓價相比其他城市比較吸引所以 樓市相比之下比較活躍。 但之前有消息表示卡加利週邊的衛星城市亦都開始淡落嚟。 衛星城市通常都係畀主要城市所影響同帶動。 所以好可能卡加利， 嚟緊嘅樓市亦都會慢慢進入寒冬。
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![[25/10] 加拿大央行決定 基準利率不變](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/04/rate_featured.jpg)
加拿大央行決定 基準利率不變。 基準利率將於維持 5%。
基於全球經濟放慢腳步， 預測全球經濟增長只有2.9%。 雖然美國繼續有強勁嘅經濟, 但中國經濟比預測 更差。 再加上通貨膨脹放緩， 所以利率可以維持不變。
對於加拿大經濟嚟緊嘅預測 都會係 比較疲弱。 預測今年經濟增長會係1.2%
下年0.9%再下年2025年係2.5%
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https://www.bankofcanada.ca/2023/10/fad-press-release-2023-10-25/
加拿大央行將於十月二十五日 公佈基淮利率. 安省省長在 X (推特) 公開呼籲 央行停止加息. 當然, 好多銀行, 金融機構都有相關呼籲, 希望藉此向央行施壓. 當然, 央行都要睇返啲數字. 最近的通脹 比預期為低, 所以很可能央行今次不會加息.
![[20/10] 金融機構監理總署 修正資本指引](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/10/czNmcy1wcml2YXRlL3Jhd3BpeGVsX2ltYWdlcy93ZWJzaXRlX2NvbnRlbnQvbHIvd2s2OTg1NDgxOS1pbWFnZS1rcDZkcHBuMi5qcGc.jpg)
金融機構監理總署 (OFSI) 對加拿大的金融機構 發出資本指引的修改. 修改內容基本上是要緊固和提升 有可能持續加息的風險管理. 對於借貸機構的資本持有比例需要上升。 這樣可以減少 負攤銷抵押貸款 的比例。 當局聲稱不會影響現有的 抵押貸款。
什麼是 負攤銷抵押貸款 (Negative Amortization)？ 就係每個月的還款額 低於貸款既利息。 一般嚟講， 你借咗一批錢，都會分咗Ｘ咁多期， 而每期 （或每個月）都要還 Ｙ咁多錢。 Ｙ係還款額, 而一般來說, 當中會包括 繳交 利息 (interest) 既部份 和 償還 本金 (principal) 既部份. 但如果利息大幅上漲時 (好似而家咁), 利息部份會上升, 而償還本金部份下降. 當利息上升超過還款額時, 你既本金, 不但唔會下降, 反而會上升. 即係話 利息都唔夠俾. 你可能會問, 咁我每個月供款唔會都相應提升架咩? 咁就睇下你既貸款合約. 因為有一啲叫做 定額還款, 即係就算加息 或 減息, 還款額都係一樣. 對於消費者嚟講, 會比較平穩, 可以有效預測每月開支. 但唔好處係, 減息時, 每月還款額唔會下降. 而且還款年期, 會因此而不穏定. 較難預測幾時先可以還哂啲錢。 如果你諗住退休時可以還哂啲錢，咁呢種做法就會增加不確定因數。仲有，當貸款成為 負攤銷抵 時，你既本金會上升， 從而增加你要交既利息。 所以， 係加息既情況， 雖然每月還款額不變， 但對整個貸款嚟講， 你係會俾多咗利息。 如果你手上資金鬆動既話， 可能要考慮主動向銀行 做單次性既還款。 最好就向你既 個人財務顧問 查詢， 畢竟每個人既情況都唔同。
OK, 講咗咁耐， 即係點? 金融機構監理總署 (OFSI) 就係怕一啲金融機構, 資不抵債, 所以叫金融機構 要管好呢方面既潛在問題. 早前 Fitch Rating 指出, 滿地可銀行 (BMO), 加拿大帝國商業銀行 (CIBC) , 皇家銀行 (RBC), 和 多倫多道明銀行 (TD) 係呢方面既貸款比例較多. 所以對於呢方面既新貸款, 呢啲銀行可以會較審慎. 至於新例對 加拿大豐業銀行 （BNS）和 加拿大國民銀行 （NBC） 則沒影響。
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加拿大央行在前日決定維持利率不變 — ５％ 。 央行表示，環球經濟的增長在 ２０２３ 年第二季放緩。這反映出中國經濟明顯地放緩。 中國一直受到房地產的拖累， 導致前景一明朗。 在美國，增長比預期高， 主因為消費者帶頭。 歐洲方面，服務業強勁，抵銷製造業的收縮。
加拿大央行加息決定, 基準利率提升0.25百份比, 至 5% . 雖然能源價格下調, 通貨膨脹續漸降低, 但緊張的勞工市場會令通貨膨脹復升壓力. 經濟也比預期為佳, 尤其是由美國帶動的. 所以提高基準利率有助讓經濟降温.
加拿大央行決定, 加息 0.25, 逹至 4.75. 央行聲稱因為 加拿大經濟 在疫情後返彈過熱, 所以有需要加息降溫.
![[26/5] 美國消費指數強勁](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-4386417.jpeg)
美國國人消費支出物價指數, PCE (Personal Consumption Expenditures) Price index 在四月份上升 0.2%, 至4.4%. 美國計算的通貨膨脹 有大部分係基於 PCE. 所以 PCE inflation 為 4.7%, 比預期高 0.1%. 同日公布既 五月份美國密歇根大學消費者信心指數 (Michigan Consumer Sentiment Index) 比四月跌 4.3%, 至 59.2%. 這比預期的 57.9% 為高。 信心指數多數用來預測將來經濟情況。 信心越小， 將來消費越小。 這些數據都有可能影響美國利率改變。 有專家認為， 美國有機會加息。 或至少， 唔會減。 由於加拿大和美國經濟緊密， 這些指數可能對加拿大都有一些影響。 睇嚟加拿大減息既空間再度收窄。
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https://www.reuters.com/markets/us/us-consumer-spending-beats-expectations-april-inflation-picks-up-2023-05-26/
https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-05-26/us-inflation-spending-pick-up-in-sign-of-economic-resilience#xj4y7vzkg
加拿大央行發表最新的評估中, 預測加拿大的潛在產量增長 (Potential Output Growth) 會由 2022 年的 1.4% 提升至 2.2% (2023 至 2026 的平均數). 這預測比 2022 年 四月的評估稍為下調. 而中性利率 (Nominal Neutral Rate) 就沒有改變, 則為 2-3%.
在今次的評估人, 評估的方法也略有改變. 當中包含 加大對 供應鏈和比預期較弱的就業趨勢 的影響. 但扣除方法改變後, 潛在增長亦稍為下調. 因為而就業趨勢 比 2022 年的評估較弱. 和供應鏈的不衡所帶來的影響比預期中大. 這些都是今次下調的因素.
根據早前行長的內容, 如果經濟增長能夠維持適當水平, 加拿大息口便不會改變, 甚至有減息可能.
| 2022年四月評估 | 2023年四月評估 | 因估算方法改變的調整 |
|---|---|---|
| 1.7% | 1.4% | -0.9% |
| 3.3% | 2.3% | -1.9% |
| 2.5% | 2.1% | -2.2% |
| 2.3% | 2.1% | -2.5% |
| — | 2.2% | — |
傳送: https://www.bankofcanada.ca/2023/05/staff-analytical-note-2023-6/