![[FYI] 你經紀的 牌照 還有效嗎?](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/09/pexels-photo-7282818.jpeg)
在加拿大, 買賣, 租貸, 管理 樓宇, 商鋪, 地皮, 可以大至分為私人和經紀公司. 而大部份人都會透過經紀公司去進行交易. 在亞省, 鑑管經紀的機構為 RECA.
所有經紀需要有 有效牌照才能執業. 咁點先知個經紀大無牌照? 你可以上到RECA 網站查詢.
可以用經紀個名稱, 或經紀公司去搜尋. 如果沒有搜出結果, 可能 個經紀 沒有牌照. 如果有結果, 但是 狀態 是 “suspended” (停牌) or “cancelled” (取消), 咁佢法律上, 係唔能夠處理樓宇交易. 如果你遇到咁既情況, 咁就要揾個有 有效牌照的. 一個沒有牌照的經紀, 所經手的買賣, 先唔講佢合唔合法, 而係對買賣雙方都無保障. 而無 有效牌照的話, 佢未必會走正常 程序, 也會削減你既權益. 冒著犯法風險都做, 佢未必係只係為咗份 佣金咁簡單.
所以大家要到網站查清楚, 保障自己!
![[FYI] 租金管制與租金補貼 Part ３](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-4506226.jpeg)
同香港一樣， 加拿大都有公屋。聯邦，各省，各市 都可能會分開做。 但不同香港既，就係香港果種超低租金。 係加拿大，有政府自己起既， 亦都有用 P3 (Public-Private Partnerships) 去起。現時趨勢都係用 P3. 咩係 P3? 有少少似香港某D既居屋模式，由私人公司興建，擁有， 但係就唔係賣既，而係出租既。 佢就叫做 非市埸樓宇 (non-market house)。 可能地價或地稅會平啲，豁免，優惠等。而租金金額 亦都有限制，比市埸為低，直到某個年份。 但就算低極，都唔會似香港咁低。 有啲去到幾廿年之後， 條件會鬆綁， 發展商自行使用。
早幾年， 卡加利 都有一些補貼給屋主裝修地庫。條件係要將地庫出租， 而租金要平過同區平均價的 10%.
所以加拿大既房屋政策， 有好多種類。也不能盡錄。 但以上都係一般比較普遍既資訊。 你住既城市可能有另外啲既做法。 你也可以係 FB Inbox 我地， 講下你個城市又點樣。
最好係生在一個地方， 死都想係同一個地方。
係北美文化之中, 買樓不是人生必經階段. 所以好多人會租屋。亦都未必想比層樓綁住。相比，亞洲人， 尤其係香港人， 會深深咁知道， 不停咁俾人加租既壓力係幾咁辛苦。 傳統北美人唔係話唔怕加租， 但係大多數 非領頭羊既城市， 都唔會話加租加到傻。 呢個單位加，咪搬去另外一間囉。 仲可以有新啲既單位添。退休無收入點算? 咪政府養囉，又有 RRSP / 401(k). 就算唔夠， 咪搬去啲退休城市， 二線城市。 節奏可能仲啱退休人士。 或者甚至乎搬到亞洲，南美啲低物價既地方住 又得。 （似係有Ｄ香港人到中國二線城市退休咁）。 但對好多香港人嚟講，最好係生在一個地方， 死都想係同一個地方。 而對一啲加拿大人來說， 就算搬到二線城市， 都係自己既國家。
但呢幾年既疫情， 令到大家上了一課。 租樓始終係比人食住。 雖然好多地方政府都硬推一啲幫助租客既措施， 但親身經歷過， 點都會對心理上有啲影響。 有可能會對買樓方面注意多啲。
(真係完 lah. 再講落去, 真係會趕客. 多謝你睇到最後. )
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![[FYI] 租金管制與租金補貼 Part 2](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-4246243.jpeg)
簡單講， 就係幫你俾租。 咁咪好筍？ 當然唔係人人都可以得到補貼。 佢基本上， 都要你有份工先可以， 除非你身體有特殊情況， 耆英， 第一民族（在原住民地）。。等。 唔似香港咁，長期 ０入息都得。 香港有太多現金既工作， 導致養育出好多公屋富豪。 咁， 係加拿大，邊個先可以得到補貼？ 加拿大無一個統一既計劃。 每級政府唔同， 就算係同一個城市， 唔同時間起，都未必一樣。可以話五花百門。 佢地都好睇下民情，當時經濟情況而決定。 唔同人上台， 都有一套佢地既理論同主張。 但絶大多數， 都係大至上， 會以你人工既三份一作為標準。 即係點? 係北美，普遍學者認為，＂可負擔＂代表 房屋（或有關) 既開支， 係低於人工（稅前）既 30%。 高過就代表 ＂不能夠＂負擔。（所以，香港＂真＂係唔係比人住既。）呢個指標來自六幾年既美國房屋政策。 之後好多地方都用呢個指標。 仲合唔合時， 就另外一個話題lah. 有啲政府就會跟著用呢個 30% 去決定補貼幾多俾你。 比如你每月人工係 $2000, 租金係 $800. $2000 既 30% 係 $600. 咁就會補貼 $200 給你。 另外有啲政策，只會將呢個作為指標， 或目標，但就未必會作為直接計算補貼方法。
| 每月人工 | $2000 | |
| 每月租金 | $800 | |
| 人工既 30% | – | $600 |
| 你需要既補貼 | $200 |
租客開心， 屋主收租開心， 大家都開心。
點樣補貼， 補貼幾多， 公屋限定， 還是自己揾屋，點為之合理租金，直接俾錢， 定係俾屋主, 有幾多名額 等， 就係不同房屋政策 所制定。但當然， 亦都絶大多數計劃， 都係只給低收入人仕。 係香港，就好少話你出去揾屋， 然後政府補貼你。 通常都係佢起果Ｄ先得。 但呢邊就未必。 可以自己揾屋既好處係，多選擇。 政府亦都唔需要做投資，管理，維修。 受助者可以揾啲啱佢既地區。 近工作， 近學校等。可以令生活條件改善。 加拿大咁大， 亦無可能到處起樓。 但係唔係善用資源， 就見人見智。
最近(五月) CBC 有個訪問，在卡加利， 訪問到一位租客, 終於可以得到補助（$900), 但因為租金亦都加咗 $800， 所以對佢無乜幫助。 當然， 呢個就係呢種資助既衍生問題。就係助長咗屋主既加租。 你可能會懷疑，屋主同租客有無夾埋，加到個租金好貴？但理論上， 政府應該有機制去調查該租金係咪比同區既高。查唔查， 就另一會事。個單位係獨立屋, 係 Lakeview 社區, 加租後係 $2600 再加水電. 因為報導話佢係單親家庭，自己讀緊 Master intern, 有兩個小朋友， 所以可能係三房單位。 再加上網上, 經公開資料調查後， 間屋估值約 $60多萬. 呢個社區現時放盤之中, 入埸費係 $70 幾萬, 最高係 $470萬, 平均為 $172萬. 所以睇返個租金 和 RentFaster, $2600 又真係唔係比同區貴. 所以應該唔似係夾埋 ? 佢話佢父母都係住附近, 所以可能係來自較小康既家庭. 但係喺北美, 父母和子女既財政, 無亞洲人咁緊密. 亦都唔係奉旨要幫仔女. 佢係上年十二月果陣， 都有主動同 CBC 講, 佢終於可以得到補貼, 但係喺佢上報後既眾籌網站講, 因拖欠租金, 屋主想今年三月趕佢走. 可能因為R到幾千蚊, 所以五月的 CBC 訪問之中, 話就算佢要打4份 part time, 都要決定續租. 咁究竟, Lakeview 有咩咁特別, 咁辛苦都要留低呢? Lakeview 正正係 North Glenmore Park (卡城水庫北面既公園) 旁邊. 三面被公園包圍, 隔離區有皇家山大學, 而附近社區都係非富即貴. 有機會係 [社區簡介] 同大家再講講. 加拿大人有選擇住咩區既權利, 有讀書既權利, 有選擇工作既權利, 有住近父母屋企既權利, 所以進修碩士, 做藝術家, 賺唔到錢, 都可以住係自己想住既社區. 當然, 唔係個個咁好彩, 係低收入情況下, 可以留得低住較富貴既社區.
如果你仲未知佢幾咁辛苦，我 on99 地做一個非科學， 非理性的估算:
| 租金： $2600 – $900 = $1700 | $1700 |
| CBC 訪問中， 佢話要比汽車燕梳 (以每月最少 $100 計算)： | $100 |
| 水，電，媒，網 (室內1116 sf，比我屋企大少少， 所以用我屋企的平均計算) | $600 |
| 食？食就好難計， 就當佢小孩既政府補貼足夠三人既食物開支 | $0 |
| 電油? 當佢用電車，唔計。 | $0 |
| 總共： | $2400 |
每個月都要$2400. 佢係眾籌講， 佢只有接近最低工資的人工。 如果以 $18/小時計算， 每星期都要打工 30小時以上。仲未計手機，續車牌，Daycare， 狗糧，每月拘起既稅 等開支。 以半工讀既情況下，要帶狗散步，仲要湊小朋友， 都真係好辛苦。
我諗係呢個案例中， 大家會睇驗到補貼既利與弊。 相比租金管制，無壓抑整體租金既力量，也只會幫到部分租客。政府亦都要加大支出。 所以普遍學者都認為租金管制有效Ｄ。 補助係壓抑唔到時，幫助一Ｄ 有需要既人。 但就算係咁， 好多政府都傾向補助。。。。 點解? 因為簡單。 又唔係佢既錢。租客開心， 屋主收租開心， 大家都開心。屋主多啲錢， 又可能會洗多啲錢係本地經濟上。 但 租金管制， 對租客好，屋主不利。 雙方都可能係選民。 咁要選你定唔選你? 除非個個候選人 都一齊話要做。 不然點都係唔想蝕Ｄ票俾對方。 所以只能不停講對方唔去做乜。。。但雙方都唔想做。 就好似現在亞省省選咁。
補貼給屋主裝修地庫
（仲未講完？？ 唔好嬲住, ,下集係結尾….. 除非唔係 ）
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多倫多市議會宣佈，將會批准市內全部區域興建 Multiplex （復式住宅 ），包括俗稱孖屋（duplex 或 semi-detached）。唔單只係打孖，３ 或４單位都可以。 統稱 Multiplex，復式單位 。一直以來， 大多倫多只有兩成幾既地方容許興建復式單位。 復式單位係温哥華， 卡加利， 滿地可… 等城市 都很普遍. 尤其係孖屋. 孖屋意思係, 外形似一間大屋, 但實際就分開左右兩邊, 兩個單位. 有獨立出入口. 兩單位, 通常只有一牆之隔. 但另外一邊, 就沒有觸碰其他單位. 有些時候, 左右兩邊對稱, 打孖咁樣, 所以稱之為 孖屋. 當然, 也有好多設計令到一間孖屋唔似孖屋. 或者一間有兩層, 另一間只有一層. 咁相連既牆就減少. 始終加拿大木屋為多, 都易傳聲. 現在多市宣佈既, 係可以最多4 個單位. Quadplex (或 4-plex) 可以係似正方型, 每一個角係一個單位. 或者係排屋, 但可能沒需要交管理費. 上下分亦可以. 滿地可較多呢類型.
*復式住宅: 不同地區， 城市的意思都未必係一樣。有聽過啲經紀話，只要有兩層的 Condo 單位， 都可以叫＂復式＂。 但今日我地講既， 係指 Ｍultiplex. 加拿大聯邦既解釋係， 兩至四個單位。 無話係上下， 定左右。 總之幾個單位癡埋就理論上叫 Multiplex. 當然， 我都有見過 Duplex Townhouse. 即係有好多間同樣設計既 孖屋 係同一個屋苑. 草地係共管的. 以整個屋苑計, 當然唔係 Multiplex, 因為多過4個單位.
減輕建築成本
好處係, 同一塊地, 可以起多幾個單位, 可以分開賣, 地主或發展商最終可以賺多啲. 對市政府嚟講, 可以不需要開發新地既情況下, 增加樓房供應. 而一般市民用既設施, 都唔需要特別增加… 好多. 增加密度可以增加稅收。亦可以 “釋放” 出更多既用地. 理論上, 增加供應, 有助對樓市降溫. 租客都有著數既. 但之不過咁. 理論上， 呢個係針對 infill 重建既制定. 因為屋主本身唔會無喇喇拆咗間屋, 重新起過. 除非有利可圖. 一陣可以講多Ｄ. 但比起舊時, 發展商唔洗 為咗有限既區域而淨崩頭. 地價平咗， 自然屋價都唔能夠賣咁貴。
而相信較接近市中心的旺區， 慢慢擴散出去. 而新既區域，可能都會有復式單位出現， 但新區通常偏遠，有無需要中密度既房屋呢? 復式房屋唔單止可以增加密度, 亦可以減輕建築成本. 而價錢可以賣平啲, 吸引啲. 所以新區既復式, 可能都會有。而今次係復式單位， 最多係四個。 所以對啲小型啲既發展商，會有多啲機遇。
只有居住空間變細咗
唔好處呢? 就係會令原本地區變得更密集。 加一戶, 兩戶無乜影響. 但如果多既話就會感覺到. 街上行駛車多咗, 泊既車又會多咗， 糟雜咗， 租客可能會多咗， 社區設施多咗人用，去銀行排隊都會多咗，一些既資源會分薄咗。 所以， 喜歡空間感， 靜或人稀既住戶， 就無咁理想。但係又唔洗太過擔心變咗做九龍城寨! 根據其他城市既做法, 唔係所有屋都可以重建成為復式. 都要睇下你本身塊地有幾大, 幾闊. 有啲會計埋重建後, 夠唔夠車位俾多出嚟既單位用, 夠唔夠綠色空間, 有無鄰居投數, 反對等. 所以如果你係多市市民, 反而要考慮加入你既意見, 點樣去建立呢啲條例. 每個 ward 都可以制定不同既細節.
會唔會一下子, 條街變哂做復式住宅? 咁就真係要睇下地段值唔值錢， 需求 等因數。 一條街同一時間有十間， 八間重建，都唔係未聽過。要變既， 都可以變得好快。尤其一開頭， 剛＂釋放” 出咁多地方時， 必然有好多投資者想食頭啖湯。
地區變得更密集
作為屋主, 又有咩影響? 地價可能會提升. 因為發展商可以賺多啲, 咁佢會出高啲既價買你間屋. 除咗發展商會投資, 屋主亦都可以做埋發展商, 或同發展商合作. 我見好多地方, 都會將自己間屋, 由一間變兩間. 一間自住, 另一間賣出. 咁都可以賺錢. 比如話, 你本身間屋係100萬, 1000 尺單層獨立屋. 重建費係50萬. 起好之後, 每間都有兩層, 每間都有 1000多尺. 又搞智能家居, 新穎設計, 又盛咁, 每間都可以賣100萬. 你住一間, 賣另外一間, 收100. 減50建築費, 你仲有錢袋. 比起你直接賣咗手上既100萬屋, 跟住又要買過另外一間, 又要搬區嚟講, 可能會好啲. 好多人, 剛建立家庭時, 需要大啲既屋. 但當仔女離開屋企後, 唔需要咁多空間, 便可以咁樣利用本身既價值去賺多少少, 早啲可以退休.
當然, 唔係咩地段都可以咁. 都要睇下你本身塊地值唔值錢. 間屋有幾舊, 地價會否貴過屋價等條件. 同一時間, 亦都睇下呢個例子既情況. 新起既屋, 可以起多層, 多咗居住空間, 便可以賣貴啲. 當然, 50萬建築費可以賣100萬, 就誇張咗啲, 但係個概念係一樣， 都係有錢袋. 你間屋又係新建, 又可以用多50, 100 年使用. 可以留返比下一代, 或者做 reverse mortgage, 攞返資產既價值出嚟用. 所以呢類型既重建，多數都係計清楚條數先做。對樓價影響唔大。 因為佢唔會平賣。 只有啲間屋係舊到住唔到人， 係咪都要清拆時，發展商就會睇中呢Ｄ 嚟收購。如果你係屋主, 又會唔會重建你間屋呢?
但其實諗清楚, 到頭來, 屋價無變, 都係咁高, 只有居住空間變細咗.
傳送: https://youtu.be/hA71NAGwf6o
![[FYI] 租金管制與租金補貼 Part 1](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/for-rent-sign.jpg)
加 加 加。 加拿大 定 加租大？當一個城市的租金迅速增長時, 便會聽見一些關於什麼 租金管制 (Rent Control, Rent Cap), 租金補貼 (Rent Subsidy) 的聲音. 究竟係乜嚟呢? 點解香港無點聽過既???
係加拿大，每個省，都有不同關於租屋既法例 （RTA, Residential Tenancy Act）。 多數都是關於租客和屋主之間的責任。而當中一樣最重要既就關於：租金。 錢錢錢錢。 香港人唔講錢， 點似香港人….(講笑啫）。有一些政府，為求減輕租客的生活壓力，降低市民的生活負擔， 所以設立一啲法例去幫租客。 主要有兩種: 租金管制，租金補貼，公共房屋。
自由經濟, 還是干預經濟?
英文中, 兩者意思差不多. Control 係 (升幅) 管制, Cap 係 (升幅) 上限. 政府就無話唔比屋主加租, 但係唔希望加太多同加太密. 而係加拿大, 普遍加幅係低過通貨膨脹. (相比美國, 有些洲份, 可以有 10%. 也有洲份認為管制係直頭犯法既. ) 公唔公平, 就睇下你係租客定係屋主. 一般而言, 政府認為, 屋主係較有錢, 有能力, 或有利 / 盈利 既一方, 而左傾政府基本上, 以公平為由, 利用法例去平衡兩邊既關系. 所以法例上, 會通常傾向租客既一方. 租金管制 就係其中一樣. 主要限制租金升幅不能超過某%, 合約開始後, 幾多個月內不能加租. 每個省都不一. 如下:
| 省份/地區 | 租金管制 | 2023 年可升幅上限 | 多少月內不能加租 |
|---|---|---|---|
| 卑詩省 | 有 | 2% | 12 |
| 亞省 | 無 | 無限 | 12 |
| 沙省 | 無 | 無限 | 頭18， 續12 |
| 緬省 | 有 | 0% (政府凍結) | 12 |
| 安省 | 有 ** | 2.5% | 12 |
| 魁省 | 有 | *無限, 除非租客一個月內反對 | 1 |
| 斯高沙省 | 暫時有, 預計2025年尾日落 | 2% | 12 |
| 紐賓士域省 | 無 | *無限 | 12 |
| 紐芬蘭省 | 無 | 無限 | 12 |
| 愛德華王子島省 | 有 | 0% | 12 |
| 育空地區 | 有 | <5%, 視乎過去12個月的CPI | 12 |
| 西北地區 | 無 | 無限 | 6 |
| 努拿烏特地區 | 無 | 無限 | 12 |
** 如果係2008-11月15日 後才有第一個租客既話， 便沒有管制。不論房屋係新興建，改建或加建。比如話，unfinished basement to finished basement。詳情請到此。
係北美文化之中, 買樓不是人生必經階段.
有管制與否, 同當時政府的思維有關. 自由經濟, 還是干預經濟? 平衡的中間位係邊? 理念? 選票? 實際需要? 吸引商家或外來人口? 民生? 各有不同考量. 無話絕對的對與錯. 租金管制, 對租客嚟講, 係唔係全是好? 對屋主嚟講, 全是壞? 租金管制代表低租金嗎? 紐約自1943年, 就有管制, 但租金都係咁高. (你可以話無管制, 就會仲高既 kekekke) . 温哥華, 多倫多, 都有租金管制, 但租金咪又係領先全國. 單一既管制, 當然唔能夠控制租金, 要睇睇整體措施, 城市條件, 地理, 人和… 等.
對投資屋主來說, 因為有租金管制, 不能升太多, 所以都會 “珍惜” 每次加租機會, 每年加租. 再加上加幅多數都是低過通貨膨脹, 所以唔加就代表蝕. 但屋主的地稅 , 水電媒等, 就不停咁加. 當投資不能有合理回報時, 便會退埸. 當樓市沒有投資者時, 會少咗人起樓。長時間減少供應，樓市亦都唔會平得去邊，像育空區咁。但同一時間，亦會令城市發展／重建會減慢。但太多投資者時, 就會不停咁榨乾非投資者既血汗錢. 以温哥華為例, Statistic Canada 年初時做咗個調查， 係温哥華， 新柏文之中， 有一半係投資者（非自住) 既。 獨立屋則 13%, 相比安省的 10% 為高。 叫得做投資者， 當然會想賺錢， 最好賺多啲。必然會推動樓價。 越多人投資就會推得越高。 如果準買家唔夠投資者咁有銀彈， 就只能夠租住先。 啲租金就係俾投資者賺多啲銀彈去買下一間屋。 所以， 太多投資者都唔係好事。 但係如果無哂投資者呢? 你見到温哥華， 多倫多， 有好多好靚既大樓， 柏文， 商埸 等， 都係因為投資者覺得有利可圖， 先至建造。 繁華既一面，都要有人付出代價先得既。
香港。。。養育出好多公屋富豪。
(寫寫下， 寫得太長， 都係分三節出。 一次過睇會好悶。)
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