2023物業稅單已經郵寄給卡城業主
每年卡市政府必定在這時間內寄出有關該年度的物業稅單，所有卡城業主將在下星期內收到2023年的物業稅單。如果卡城業主在六月的第一星期內未能收到物業稅單，務請致電311查問。
卡城業主收到物業稅單後應當在六月三十前繳交，否則過期繳交將有7%罰款額外支出。
如果卡城市民想知道更多有關2023年物業稅的詳細訊息，請瀏覽Calgary.ca官方網站，可更新卡加利物業稅的資料。
link: www.Calgary.ca
![[26/5] 美國消費指數強勁](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-4386417.jpeg)
美國國人消費支出物價指數, PCE (Personal Consumption Expenditures) Price index 在四月份上升 0.2%, 至4.4%. 美國計算的通貨膨脹 有大部分係基於 PCE. 所以 PCE inflation 為 4.7%, 比預期高 0.1%. 同日公布既 五月份美國密歇根大學消費者信心指數 (Michigan Consumer Sentiment Index) 比四月跌 4.3%, 至 59.2%. 這比預期的 57.9% 為高。 信心指數多數用來預測將來經濟情況。 信心越小， 將來消費越小。 這些數據都有可能影響美國利率改變。 有專家認為， 美國有機會加息。 或至少， 唔會減。 由於加拿大和美國經濟緊密， 這些指數可能對加拿大都有一些影響。 睇嚟加拿大減息既空間再度收窄。
傳送:
https://www.reuters.com/markets/us/us-consumer-spending-beats-expectations-april-inflation-picks-up-2023-05-26/
https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-05-26/us-inflation-spending-pick-up-in-sign-of-economic-resilience#xj4y7vzkg
![[15/5] 第一季新屋動工按年下跌 7.3%](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-12919421.jpeg)
加拿大 四月份, 季節性調整(SAAR) 後的新屋動工 雖然比上個月高約 22%, 但比上年, 只係高 0.5%. 相反, 三月動工, 比上一年, 少14%. 所以即係, 今年既三月動工係特別少, 所以比較之下, 四月份的新屋動工變得咁活躍. 好可能係因為好多工程推到四月份先開工, 或推前到二月份. 如果以季度結算, 2023 年的第一季, 比2022 的第一季下跌約 7.3%. 可能因為投資者覺得利率會持續高企, 減少買家, 所以令到部份投資者減少投資意欲. 雖然建築原材料價格有下降趨勢, 但亦因投資借貸利息較高, 可能只有較有實力既投資者才能開展新計劃. 情況同美國相似.
除著經濟動盪, 不穩定因素, 投資者都要好小心投資. 所以會見到月與月之間的變化較大.
亞省四月份新屋動工係 26, 779, 按年下跌 47%, 卡加利的新屋動工, 比上年下跌 23%, 愛民頓下跌 40%. 其他城市如下:
| 超過一千動工的城市 | 2022-4 | 2023-4 | % |
|---|---|---|---|
| 卡加利 | 17016 | 13105 | -29.8% |
| 愛民頓 | 19405 | 11620 | -67% |
| 温哥華 | 30807 | 49384 | 60.3% |
| 多倫多 | 24218 | 59548 | 146% |
| 滿地可 | 34072 | 14291 | -138% |
| 渥太華 | 11630 | 11098 | 4.8% |
![[15/5] 全國平均屋價升11.3%： CREA](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/pexels-photo-8469937.jpeg)
加拿大房地產協會 （CREA） 今日公佈， 四月份全國平均房屋銷售價（不分類別）比上年 4月份升11.3%，至$719,000。但比上年下跌3.9%。
主要係溫哥華和多倫多地區 帶動升幅。如果唔計，平均屋價係 大約 $575,000。
多倫多市議會宣佈，將會批准市內全部區域興建 Multiplex （復式住宅 ），包括俗稱孖屋（duplex 或 semi-detached）。唔單只係打孖，３ 或４單位都可以。 統稱 Multiplex，復式單位 。一直以來， 大多倫多只有兩成幾既地方容許興建復式單位。 復式單位係温哥華， 卡加利， 滿地可… 等城市 都很普遍. 尤其係孖屋. 孖屋意思係, 外形似一間大屋, 但實際就分開左右兩邊, 兩個單位. 有獨立出入口. 兩單位, 通常只有一牆之隔. 但另外一邊, 就沒有觸碰其他單位. 有些時候, 左右兩邊對稱, 打孖咁樣, 所以稱之為 孖屋. 當然, 也有好多設計令到一間孖屋唔似孖屋. 或者一間有兩層, 另一間只有一層. 咁相連既牆就減少. 始終加拿大木屋為多, 都易傳聲. 現在多市宣佈既, 係可以最多4 個單位. Quadplex (或 4-plex) 可以係似正方型, 每一個角係一個單位. 或者係排屋, 但可能沒需要交管理費. 上下分亦可以. 滿地可較多呢類型.
*復式住宅: 不同地區， 城市的意思都未必係一樣。有聽過啲經紀話，只要有兩層的 Condo 單位， 都可以叫＂復式＂。 但今日我地講既， 係指 Ｍultiplex. 加拿大聯邦既解釋係， 兩至四個單位。 無話係上下， 定左右。 總之幾個單位癡埋就理論上叫 Multiplex. 當然， 我都有見過 Duplex Townhouse. 即係有好多間同樣設計既 孖屋 係同一個屋苑. 草地係共管的. 以整個屋苑計, 當然唔係 Multiplex, 因為多過4個單位.
減輕建築成本
好處係, 同一塊地, 可以起多幾個單位, 可以分開賣, 地主或發展商最終可以賺多啲. 對市政府嚟講, 可以不需要開發新地既情況下, 增加樓房供應. 而一般市民用既設施, 都唔需要特別增加… 好多. 增加密度可以增加稅收。亦可以 “釋放” 出更多既用地. 理論上, 增加供應, 有助對樓市降溫. 租客都有著數既. 但之不過咁. 理論上， 呢個係針對 infill 重建既制定. 因為屋主本身唔會無喇喇拆咗間屋, 重新起過. 除非有利可圖. 一陣可以講多Ｄ. 但比起舊時, 發展商唔洗 為咗有限既區域而淨崩頭. 地價平咗， 自然屋價都唔能夠賣咁貴。
而相信較接近市中心的旺區， 慢慢擴散出去. 而新既區域，可能都會有復式單位出現， 但新區通常偏遠，有無需要中密度既房屋呢? 復式房屋唔單止可以增加密度, 亦可以減輕建築成本. 而價錢可以賣平啲, 吸引啲. 所以新區既復式, 可能都會有。而今次係復式單位， 最多係四個。 所以對啲小型啲既發展商，會有多啲機遇。
只有居住空間變細咗
唔好處呢? 就係會令原本地區變得更密集。 加一戶, 兩戶無乜影響. 但如果多既話就會感覺到. 街上行駛車多咗, 泊既車又會多咗， 糟雜咗， 租客可能會多咗， 社區設施多咗人用，去銀行排隊都會多咗，一些既資源會分薄咗。 所以， 喜歡空間感， 靜或人稀既住戶， 就無咁理想。但係又唔洗太過擔心變咗做九龍城寨! 根據其他城市既做法, 唔係所有屋都可以重建成為復式. 都要睇下你本身塊地有幾大, 幾闊. 有啲會計埋重建後, 夠唔夠車位俾多出嚟既單位用, 夠唔夠綠色空間, 有無鄰居投數, 反對等. 所以如果你係多市市民, 反而要考慮加入你既意見, 點樣去建立呢啲條例. 每個 ward 都可以制定不同既細節.
會唔會一下子, 條街變哂做復式住宅? 咁就真係要睇下地段值唔值錢， 需求 等因數。 一條街同一時間有十間， 八間重建，都唔係未聽過。要變既， 都可以變得好快。尤其一開頭， 剛＂釋放” 出咁多地方時， 必然有好多投資者想食頭啖湯。
地區變得更密集
作為屋主, 又有咩影響? 地價可能會提升. 因為發展商可以賺多啲, 咁佢會出高啲既價買你間屋. 除咗發展商會投資, 屋主亦都可以做埋發展商, 或同發展商合作. 我見好多地方, 都會將自己間屋, 由一間變兩間. 一間自住, 另一間賣出. 咁都可以賺錢. 比如話, 你本身間屋係100萬, 1000 尺單層獨立屋. 重建費係50萬. 起好之後, 每間都有兩層, 每間都有 1000多尺. 又搞智能家居, 新穎設計, 又盛咁, 每間都可以賣100萬. 你住一間, 賣另外一間, 收100. 減50建築費, 你仲有錢袋. 比起你直接賣咗手上既100萬屋, 跟住又要買過另外一間, 又要搬區嚟講, 可能會好啲. 好多人, 剛建立家庭時, 需要大啲既屋. 但當仔女離開屋企後, 唔需要咁多空間, 便可以咁樣利用本身既價值去賺多少少, 早啲可以退休.
當然, 唔係咩地段都可以咁. 都要睇下你本身塊地值唔值錢. 間屋有幾舊, 地價會否貴過屋價等條件. 同一時間, 亦都睇下呢個例子既情況. 新起既屋, 可以起多層, 多咗居住空間, 便可以賣貴啲. 當然, 50萬建築費可以賣100萬, 就誇張咗啲, 但係個概念係一樣， 都係有錢袋. 你間屋又係新建, 又可以用多50, 100 年使用. 可以留返比下一代, 或者做 reverse mortgage, 攞返資產既價值出嚟用. 所以呢類型既重建，多數都係計清楚條數先做。對樓價影響唔大。 因為佢唔會平賣。 只有啲間屋係舊到住唔到人， 係咪都要清拆時，發展商就會睇中呢Ｄ 嚟收購。如果你係屋主, 又會唔會重建你間屋呢?
但其實諗清楚, 到頭來, 屋價無變, 都係咁高, 只有居住空間變細咗.
傳送: https://youtu.be/hA71NAGwf6o
![[11/5] 央行最新評估潛在增長為 2.2%](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/04/rate_featured.jpg)
加拿大央行發表最新的評估中, 預測加拿大的潛在產量增長 (Potential Output Growth) 會由 2022 年的 1.4% 提升至 2.2% (2023 至 2026 的平均數). 這預測比 2022 年 四月的評估稍為下調. 而中性利率 (Nominal Neutral Rate) 就沒有改變, 則為 2-3%.
在今次的評估人, 評估的方法也略有改變. 當中包含 加大對 供應鏈和比預期較弱的就業趨勢 的影響. 但扣除方法改變後, 潛在增長亦稍為下調. 因為而就業趨勢 比 2022 年的評估較弱. 和供應鏈的不衡所帶來的影響比預期中大. 這些都是今次下調的因素.
根據早前行長的內容, 如果經濟增長能夠維持適當水平, 加拿大息口便不會改變, 甚至有減息可能.
| 2022年四月評估 | 2023年四月評估 | 因估算方法改變的調整 |
|---|---|---|
| 1.7% | 1.4% | -0.9% |
| 3.3% | 2.3% | -1.9% |
| 2.5% | 2.1% | -2.2% |
| 2.3% | 2.1% | -2.5% |
| — | 2.2% | — |
傳送: https://www.bankofcanada.ca/2023/05/staff-analytical-note-2023-6/
![[7/5] 卡加利租金, 全國排名19, 亞省最高](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/for-rent-sign.jpg)
根據 Nesto.ca 報導， 卡城平均房屋租金， 為全國排名 19，而亞省排名第一. 卡城平均租金按年上升 24.9%, 比大多數加拿大城市略高. 卡城平均租金如下:
| 類別 | 平均租金 |
|---|---|
| 全類別 | $1,890 |
| 開放式 | $1,276 |
| 一房 | $1,686 |
| 兩房 | $2,048 |
| 三房 | $2,393 |
排名第一至六位的, 都是屬於大温哥華或大多倫多市.
AB = 亞省 (西岸)
BC = 卑詩省 (西岸)
ON = 安省 (東岸)
| 排名 | 城市 | 隸屬大都會 | 全類別 | 開放式 | 一房 | 兩房 | 三房 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Vancouver BC | 大温哥華 | $3,146 | $2,276 | $2,765 | $3,727 | $4,200 |
| 2 | Burnaby BC | 大温哥華 | $2,866 | $1,747 | $2,286 | $3,171 | $3,638 |
| 3 | Toronto ON | 大多倫多 | $2,818 | $1,987 | $2,516 | $3,301 | $3,890 |
| 4 | Etobicoke ON | 大多倫多 | $2,587 | $1,967 | $2,285 | $2,848 | $2,888 |
| 5 | Mississauga ON | 大多倫多 | $2,549 | $1,876 | $2,253 | $2,688 | $3,047 |
| 6 | Brampton ON | 大多倫多 | $2,518 | $1,709 | $2,143 | $2,706 | $3,376 |
| 7 | North York ON | 大多倫多 | $2,497 | $1,657 | $2,174 | $2,706 | $3,376 |
| 8 | Kelowna BC | n/a | $2,402 | $1,530 | $1,932 | $2,728 | n/a |
| 9 | Barrie ON | n/a | $2,363 | $1,575 | $2,019 | $2,583 | $2,626 |
| 10 | Surrey BC | 大温哥華 | $2,342 | $1,938 | $1,951 | $2,497 | $2,627 |
| … | … | … | … | … | … | … | … |
| 19 | 卡加利 | 大卡加利 | $1,890 | $1,276 | $1,686 | $2,048 | $2,393 |
傳送: https://www.nesto.ca/mortgage-basics/calgary-housing-market-outlook/
![[4/5] 卡城房屋及可負擔能力專責小組報告出爐](https://calgarybuysellhouse.com/wp-content/uploads/2023/05/calgary_featured.jpg)
卡城房屋及可負擔能力專責小組 (Calgary’s Housing and Affordability Task Force) 過去八個月研究卡加利現在和未來的房屋問題. 今日公報六項建議.
頭三個是建議卡加利每年增加 1000 個 市場單位 (market home)， 和 3000 個公營房屋單位 (non-market home)。
兩項建議卡加利市政府 加強業界的合作和支援。
最後建議卡加利市政府 能夠幫助租住環境
傳送: https://engage.calgary.ca/HATaskForce
最近加拿大央行行長， Tiff Macklem表示，加拿大樓價開始穩定，近期數據亦顯示經濟有放緩跡象。 雖然好多市民因為高利息而令到生活艱苦， 但早前嘅加息 的確能夠減慢經濟發展。 證明加息有效。 現在市場正在糾正， 通貨膨脹 有望返回 2%。 所以暫時在觀望中。 如果不能返回，可能會繼續加息。
傳送：https://globalnews.ca/news/9674438/bank-of-canada-housing-interest-rates-mortgages/https://globalnews.ca/news/9674438/bank-of-canada-housing-interest-rates-mortgages/
私營樓房市場網站, Wowa.ca, 報告, 卡加利四月份的平均樓房銷售價為 $549, 524, 按年上升3.3%.
但總交易量按年下跌 20.9%. 其中只有柏文單位的交易有上升, 按年上升14.3%. 原因大致因為樓價上升, 令更多人只能負擔得起一般較平的柏文. 柏文四月平均銷售價為$296,975 .
| 類別 | 四月份平均銷售價 | 銷售單位數量 |
|---|---|---|
| 獨立屋 | $729,870 | 1,306 |
| 孖屋 | $601,368 | 234 |
| 城市屋 | $399,7803 | 416 |
| 柏文 | $296,975 | 734 |
傳送: https://wowa.ca/calgary-housing-market